Populaire Berichten

Editor'S Choice - 2019

De transactie voor de aankoop van een appartement: een voorschot en een contract

Sergey Tikhonenko, een makelaar met 16 jaar ervaring, en advocaat en praktiserende realtor Anna Moiseeva vertellen je welke documenten nodig zijn, welke valkuilen op je wachten en hoe je jezelf zo veel mogelijk kunt beveiligen in alle stadia van de transactie.

Vooruitbetaling

Overeengekomen met de verkoper over de prijs? De volgende fase - een voorschot maken en een contract voorschot tekenen. Het is beter om een ​​afspraak te maken met aannemers in het appartement dat wordt gekocht, zodat u de gelegenheid hebt om het opnieuw te inspecteren en iets te ontdekken dat u eerder hebt gemist.

Makelaar in onroerend goed biedt u mogelijk een aanbetaling aan. Zijn betekenis is dat in het geval van uw weigering van de transactie u deze aanbetaling verliest. En in het geval van falen van de verkoper - hij moet de aanbetaling terugbetalen in dubbele hoeveelheid. Bovendien, volgens de wet, vergoedt de partij die de transactie weigerde te aanvaarden de geleden verliezen aan de andere partij.

We raden af ​​om een ​​aanbetaling af te sluiten, omdat het niet rendabel is voor de koper. Er is altijd een kans dat uw situatie zal veranderen: de bank zal dit appartement niet goedkeuren, geld en dergelijke zal dringend nodig zijn. Daarom is het beter om uw voorschot te kunnen innen.

De kans is groot dat de verkoper ook van gedachten zal veranderen, maar dat is minder. Als een persoon al heeft besloten om te verkopen, verkoopt hij. In elk geval zal het voor u erg moeilijk zijn om de verkoper te dwingen de aanbetaling in dubbele grootte terug te storten. De meeste verkopers zijn erg gierige mensen. Ze kunnen nog steeds het geld van andere mensen geven, maar voor niets! Alleen door de rechtbank, en dit is een hele sage.

Natuurlijk, als we voor de verkoper werken, proberen we gewoon een aanbetalingscontract te sluiten om de koper aan de haak te houden en de deal niet te laten mislukken. En als we aan de koper werken, kiezen we een overeenkomst vooraf. Voor de koper is de aanbetaling goed in een groeiende markt, wanneer het belangrijk is om de prijs vast te stellen en te voorkomen dat de verkoper "floppt" naar een andere koper. En in tijden van stagnatie, zoals nu, is een voorschot handiger.

Hoewel in de voorafgaande overeenkomst kan worden voorzien in verschillende ontbindingsvoorwaarden. Soms is dit volledige vrijheid: elke partij kan op elk moment het contract opzeggen, het geld wordt teruggestort, het onderwerp is gesloten. De betekenis van zo'n contract is onbegrijpelijk.

In feite creëert het geen verplichtingen, maar het kan handig zijn voor de koper. Soms kunnen er straffen zijn voor het weigeren van een transactie zonder een goede reden. Uiteraard moeten de sancties bilateraal zijn: als de koper weigert, verliest hij het voorschot geheel of gedeeltelijk, als de verkoper weigert, retourneert hij het voorschot plus de boete. Een lijst met geldige redenen kan open of duidelijk beperkt zijn. Over het algemeen zoals afgesproken.

Voordat het contract wordt ondertekend, moeten een aantal belangrijke kwesties worden besproken en opgelost met de verkoper:

  • Hoe lang ben je klaar om een ​​deal te sluiten? Het is waar dat deze termijn, zoals in het strafrecht, voorwaardelijk is. Er moet altijd rekening worden gehouden met het feit dat de termijn kan worden uitgesteld als gevolg van het verzamelen van documenten door de verkoper, vanwege vertragingen bij het verkrijgen van hypotheken vanwege de ziekte van de deelnemer aan de transactie, enz. Als de verkoper en de koper zonder een makelaar handelen, is dit in de regel het geval. vertraagt ​​de transactie ernstig.
  • Hoe lang gaan de verkoper en zijn familie het appartement uit (de zogenaamde "wettelijke vrijstelling")?
  • Wanneer wordt het appartement "fysiek vrijgegeven"? Met andere woorden, wanneer komen de huurders uit het appartement?
  • Welke inhoud van het appartement zal aan u worden overgelaten?
  • Welke inhoud wordt geëxporteerd en hoe lang?
  • Hoe wordt de betaling uitgevoerd? In zijn geheel of gedeeltelijk? Cel of kredietbrief? Welke bank?
  • Welke documenten moet de verkoper verzamelen op de dag van de transactie?
  • Wie zal de registratie van het contract regelen?

Al deze vragen hadden in de onderhandelingsfase moeten worden besproken, maar als u ze bent vergeten, moet u ze oplossen voordat u het voorschot overdraagt.

Gewoonlijk varieert een voorschot voor een appartement van 30.000 tot 100.000 roebel. Voor een duur appartement kan het bedrag van het voorschot hoger zijn. Natuurlijk raden we kopers aan zo weinig mogelijk te betalen en verkopers vragen zoveel mogelijk. Nou ja, daarna - zoals afgesproken. In elk geval gaat de vooruitbetaling naar de waarde van het appartement, dat wil zeggen dat uw totale kosten niet afhankelijk zijn van de hoogte van het voorschot.

Uw belangrijkste transactieovereenkomsten worden vastgelegd in de advance-overeenkomst. Hij moet de makelaar naar de vergadering brengen. Natuurlijk, als u koopt zonder een makelaar, en de verkoper verkoopt met de makelaar, zal de laatste zijn contract aanbieden in het voordeel van de verkoper. Lees het aandachtig door en vraag wijzigingen aan.

Als niemand een makelaar heeft, download dan de contracttekst van internet, maar laat een specialist (makelaar of advocaat van vrienden) dit lezen. Het contract kan anders worden vermeld: "Voorschotcontract", "Vooruitbetaald contract", "Boekingscontract" - dit doet er niet toe. In feite is er in het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie helemaal geen term "vooruitgang". In feite is dit slechts een gedeeltelijke vooruitbetaling, maar historisch gezien is de naam "voorafgaan". Vergeet niet dat de naam van het contract geen gevolgen heeft voor de gevolgen ervan. Het is alleen de inhoud die "de essentie van het contract" is.

Dus, in de voorafgaande overeenkomst moet worden gespecificeerd:

  1. het exacte adres van het appartement;
  2. appartement verkoopprijs;
  3. informatie over de partijen bij het contract;
  4. datum van ondertekening;
  5. de looptijd van het contract;
  6. voorwaarden van beëindiging van het contract en terugbetaling;
  7. boetes voor niet-naleving van het contract.

Al het andere is optioneel.

Naast de voorafgaande overeenkomst, is het raadzaam om een ​​aanvraag in te dienen waarin de staat van het appartement op het moment van ondertekening van het document in detail wordt vastgelegd. Wat moet in de toepassing worden vermeld:

  • elementen van meubilair en uitrusting die de eigenaren beloven te laten aan de koper;
  • bestaande defecten en defecten van het appartement;
  • beschrijving van de staat waarin het appartement verkeert (stalen deur, met glas overdekt balkon, merkbuizen, enz.).

Dit alles is wenselijk om foto's te ondersteunen, die ook bij het contract zijn gevoegd.

Vaak sluiten makelaars een contract met de koper voor zichzelf (dat wil zeggen namens het bedrijf) en nemen ze het voorschot. Ogenschijnlijk voor de veiligheid en beveiliging van geld. Sommige grote bedrijven geven bepaalde "certificaten" en "garantiebrieven" af op mooi papier met stempels. In feite geeft dit u geen aanvullende garanties. Vanuit een juridisch oogpunt, een meer correcte overeenkomst vooraf - gesloten tussen de verkoper en de koper. Vanuit praktisch oogpunt is er geen groot verschil. Vertrouw op dit bureau - onderteken het.

Naast het contract moet u ook een handgeschreven ontvangstbewijs opnemen om geld van de ontvanger van het voorschot te ontvangen. Het ondertekende contract is geen bewijs van de overdracht van geld! Het bewijs kan alleen bankdocumenten zijn (met niet-contante betalingen) of een handgeschreven bon (contante betalingen). Op het ontvangstbewijs worden de paspoortgegevens van de ontvanger, het ontvangen bedrag en informatie over de voorschotovereenkomst waarin het geld is overgemaakt, vermeld. Ingeschreven? Heb je betaald? Neem nu afscheid van uw geld.

Na voorschot

Natuurlijk, als het contract en de ontvangst correct zijn uitgegeven, zijn de kansen om geld achter te laten, klein. Maar dat zijn ze. Als de transactie wordt geannuleerd en de verkoper of gewetenloze makelaar weigert om het geld terug te geven, dan heb je maar één manier - voor het gerecht, en dit is lang, lastig en ineffectief. Bovendien kun je jezelf de schuld geven - verander van gedachten, zoek een goedkoper appartement ... Daarom raden we je aan het voorschot te beschouwen als een bestedingsdeel en voorbereid te zijn op het verlies ervan.

Vinden zoekopdrachten door na vooruitbetaling? Een voorschot nemen voor een appartement verhoogt je kansen om het te kopen, maar maakt het niet 100%. Er zijn nog geen garanties.

Waarom?

  • De transactie kan worden verbroken om redenen buiten de macht van de partijen. Falen van de bank of verzekeringsmaatschappij, problemen met het verzamelen van documenten, gebroken ketting, natuurramp, ziekte of overlijden van de verkoper, etc.
  • De transactie kan mislukken vanwege de schuld van de verkoper. De levensomstandigheden veranderden, hij veranderde van gedachten over de verkoop van een appartement, vond geen optie voor een aankoop, stelde de verkoop uit, verhoogde de prijs ...
  • Sommige verkopers hebben na ontvangst van een voorschot het appartement aan potentiële kopers getoond, in de hoop dat ze voor een hogere prijs kunnen verkopen. Het gebeurt dat de verkoper een paar voorschotten verzamelt en vervolgens de koper selecteert - de meest winstgevende en handigste. De rest van het geld wordt teruggegeven. Verloren tijd? Sorry, er wordt geen compensatie geboden. Trouwens, vergeet niet om na het betalen van de aanbetaling op internet te kijken of de advertenties voor de verkoop van een appartement zijn ingetrokken? Zo niet, herhaal dan beleefd de verkoper van zijn belofte om de verkoop op te schorten.
  • Of misschien vindt u zelf een aantrekkelijkere optie? Zelfs met de verloren voorschot zal het winstgevend zijn. Het is vooral belangrijk om niet te stoppen met zoeken als je haast hebt. Wilt u binnen een maand een deal sluiten? Vertrouw niet op de verkoper die belooft alle formaliteiten tijdig af te handelen. Zoek naar een terugval. Sommige kopers geven tegelijkertijd meerdere voorschotten voor verschillende appartementen en wachten: welke transactie verloopt sneller? De rest van het geld is zeer waarschijnlijk verloren, maar kostbare tijd is bespaard!

Als je geen haast hebt, en ze precies in dit appartement zijn gezonken, ontspan je en heb je geduld. Verhuizen naar een nieuw appartement na het verrichten van een aanbetaling kan plaatsvinden binnen een maand, in twee of drie maanden en in zes maanden. Zo is het leven.

Documenten voor de transactie

Als u een appartement in een hypotheek koopt, wordt de lijst met documenten door de bank naar u opgestuurd. Er zijn er meer dan een dozijn. In dit geval hoeft u echter alleen een verzekering af te geven. Alle documenten voor het appartement en de verkopers moeten de verkoper zelf of zijn makelaar bezorgen. Meestal stuurt de makelaar van de verkoper de documenten via e-mail naar de koper (of zijn makelaar), die de volledigheid controleert en naar de bank stuurt. Het is eenvoudig.

Vertrouw echter niet volledig op de advocaten van de bank! Ze hebben ook ongelijk. En dan, ver van alle banken, zijn advocaten verantwoordelijk voor documentverificatie. Bij sommige banken is de strategie eenvoudig. Heb je een titelverzekering? Krediet zal geven. Als u vervolgens uw appartement verliest, betaalt de verzekeringsmaatschappij uw schuld aan de bank. Zal niet terugbetalen? U betaalt dus zelf terug, omdat niemand kredietverplichtingen heeft opgezegd. Er is geen appartement, maar de schuld blijft.

Zoals u ziet, loopt de bank veel minder risico dan u, dus het controleren van de documenten voor een appartement is noodzakelijk, ongeacht de bankverificatie. Als het appartement zonder hypotheek wordt gekocht, wordt de lijst met benodigde documenten meerdere malen verkleind. Om een ​​contract aan te gaan en de eigendomsoverdracht te registreren, hebt u alleen nodig:

  1. paspoort van de verkoper en koper;
  2. eigendomsbewijs van de verkoper;
  3. titel documenten;
  4. aanvraag voor registratie;
  5. ontvangst van betaling van rechten;
  6. als er minder belangrijke eigenaars zijn - de toestemming van de voogdijautoriteiten om het appartement te verkopen.

Everything! Zelfs het registratiecertificaat van de laatste tijd is niet vereist. We raden u echter aan aanvullende documenten van de verkoper op te vragen om alle twijfel weg te nemen. Dit is:

  • Uittreksel uit het huisboek. Uitgegeven in het paspoortkantoor of EIRTS jouw gebied. Het registreert alle personen die in dit appartement zijn geregistreerd en de redenen voor hun ontslag.
  • Uittreksel uit het uniforme register van burgerrechten (EPPL). Uitgegeven in de registratie-instantie. Het geeft alle overdrachten van eigendom van dit appartement weer.
  • Certificaat van geen schuld op nutsrekeningen. Uitgegeven in EIRTS.
  • Technisch paspoort Hiermee kunt u de oorspronkelijke lay-out van het appartement bekijken en begrijpen of de illegale herontwikkeling is doorgevoerd. Bewijs van herontwikkeling - rode lijnen in het gegevensblad, maar dat zijn ze misschien niet, dus controleer gewoon de "officiële" en de daadwerkelijke lay-out.
  • Notariële toestemming voor de verkoop van de man / vrouw van de verkoper of een echtscheidingsakte.

Als u aan de vooravond van de transactie de prijs hebt verhoogd

Helaas gebeurt het. In Moskou kan een paar dagen voor de transactie de prijs met 100.000-300.000 roebel stijgen. Aan de ene kant, vergeleken met de kosten van een appartement, is dit niet zo veel. Dit bedrag wordt eigenlijk door familieleden en vrienden voor twee of drie dagen verzameld. Aan de andere kant zijn alle plannen aan het afbrokkelen. Het meest trieste is dat gewetenloze makelaars vaak de prijs verhogen voor een deal. De eigenaar van het appartement is misschien niet op de hoogte van dergelijke franje. Opties voor je acties:

  • Gooi de nieuwe prijs weg. U meldt dat u klaar bent om alleen te kopen op de eerder overeengekomen voorwaarden. Er is een kans dat de andere partij voorzichtigheid zal betrachten en de transactie zal plaatsvinden.
  • Dring aan op de oude prijs. Als u een voorschotcontract hebt gesloten met de verkoper, heeft u een drukinstrument. U hebt het recht om een ​​rechtszaak voor de rechter aan te spannen om de verkoper te dwingen een verkoopovereenkomst aan te gaan volgens de voorwaarden die in het contract zijn beschreven. Als gevolg hiervan blokkeert de rechtbank de registratie van de eigendomsoverdracht van het object tot het einde van de behandeling van de zaak. Dit alles verwart de kaartverkoper. Het is waarschijnlijk dat hij een andere koper heeft die bereid is iets meer te betalen voor een appartement. Of er zijn meerdere van dergelijke kopers, en tussen hen willen ze een veiling regelen waarin het appartement wordt verkocht aan degene die de maximale prijs heeft aangeboden. (Ja, er is zo'n manier om een ​​appartement te verkopen: de oorspronkelijke prijs is verlaagd, er is opwinding bij kopers, er wordt een veiling gehouden en ... vaak wordt het appartement verkocht tegen een hogere prijs dan het gemiddelde. "Zo is de menselijke psychologie - de opwinding en emoties zetten de hersenen uit, wat leidt tot een nadelige deal.) Hier, bevriest een proces vlakke transacties. De verkoper verliest tijd, dus hoogst waarschijnlijk zal hij akkoord gaan met uw voorwaarden.
  • Neem een ​​nieuwe prijs. Als bij een prijsverhoging de aantrekkelijkheid van het object niet daalt, kan het logisch zijn om het te accepteren. "Accepteer en vergeef", zoals het komische personage zei. Als u niet met de verkoper communiceert, maar met zijn makelaar, probeer dan contact op te nemen met de verkoper. Het is mogelijk dat de eigenaar van het appartement zich niet bewust is van de manipulatie.

Maar niet alleen verkopers zijn bezig met handdraaien voor een deal. Soms heeft de koper hier last van. Vooral als hij geld heeft en als eerste in de keten van transacties zit, of 'top' in het jargon van makelaars. Verkopers veranderen het appartement - bijvoorbeeld van odnushki move naar dvushku. De eigenaren van een tweemanswinkel kopen op hun beurt drie roebels. Een ketting van drie tot vijf alternatieven is niet ongebruikelijk. Als de "top" koper vóór de transactie een korting van 50.000-300.000 roebel vereist, dan is er een grote kans dat de hele keten met tegenzin naar zijn voorwaarden zal gaan.

Er is nog een ander extreem in de selectie van appartementen. Sommige kopers gaan maanden om te zien, ze zijn op zoek naar iets, zij kiezen, maar de zaak bereikt niet het voorschot. Makelaars noemen dit soort kopers 'toeristen'. Heb je een geweldig appartement? Metro op loopafstand, goede opties, schone documenten. De verkoper heeft haast om te verkopen en is klaar voor serieuze onderhandelingen. Hier is het, we moeten nemen!

Maar de "toeristen" zijn niet helemaal tevreden. Ze worden gekweld door de gedachte: wat als een appartement nog beter wordt! Laten we een beetje wachten, kijk. Na een paar weken (en soms zelfs maanden) komen ze tot bezinning. Ik heb niets beters gekregen, ik ben het zat om naar de standpunten te gaan, misschien is het logisch om stil te staan ​​bij dat eerste appartement. Maar laat, het appartement is verkocht. In de regel weigeren makelaars dergelijke klanten vroeger of later - tijd is kostbaar en onvervangbaar. Dus perfectionisme, het zoeken naar het ideale onroerend goed in onroerend goed is beladen met tijdverlies en teleurstelling. Het is belangrijk om van tevoren uw prioriteiten te bepalen en het idee te krijgen dat het ideaal onbereikbaar is.

Maak een koopovereenkomst

Documenten verzameld en geverifieerd? U kunt overgaan tot de sluiting van het grote en vreselijke verkoopcontract (DCT). Het contract van verkoop biedt makelaar. Ook notarissen en advocaten bieden een dienst voor het opstellen van een "mooi" contract. Neem contact op met een vertrouwde professional.

Er is natuurlijk de optie "downloaden van internet", maar als u geen expert bent, is het beter dergelijke extreme stappen te weigeren. De kwaliteit van legale inhoud op internet laat veel te wensen over. Absoluut een contract dat u vindt, moet worden aangepast en afgewerkt volgens uw situatie, wetgeving en gezond verstand.

Volgens de wet moet het verkoopcontract schriftelijk worden vastgelegd. Notarisatie niet vereist. Erger nog, van notariële afdrukken zal je niet, maar weinig gebruiken. Bovendien is de service niet goedkoop - tot 1% van de appartementsprijs. U hebt alleen een notaris nodig als u een hypotheek neemt - om een ​​hypotheek te bevestigen.

De spannende procedure voor het afsluiten met de DCT-verkoper kan worden uitgevoerd in een café of een kantoor van een makelaar, maar het is beter om een ​​vergaderruimte te huren bij een bank waarmee u berekeningen kunt maken.

Essentiële voorwaarden van de verkoopovereenkomst:

  • Het exacte adres en de kenmerken van het appartement (beeldmateriaal, vloer). Overweeg, vóór de ondertekening van het contract, trouwens alleen en zorg ervoor dat de huis- en appartementnummers overeenkomen met die vermeld in de documenten van de verkoper. Fraude uit de serie 'een appartement laten zien en een ander verkopen' wordt al sinds mensenheugenis over de hele wereld beoefend. Eigenlijk is dit de enige essentiële voorwaarde voor de DCT, voorzien door het Burgerlijk Wetboek. Als het onderwerp van het contract wordt bepaald, wordt het contract als afgesloten beschouwd. Andere belangrijke voorwaarden van DCT:
  • Цена.
  • Дата подписания.
  • Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

Например, цена квартиры 6 млн руб. Из них 50 000 руб. вы вносите на авансе, 5,9 млн передаете через ячейку при заключении ДКП, а последние 50 000 руб. продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры.

  • Наличие информации о продавцах, покупателях, правоустанавливающих документах, распределении долей в покупаемой квартире.

К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями. Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя.

Рассрочка на вторичном рынке - явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры. Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет. Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен. Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла. 99 % собственников откажутся, и правильно сделают.

Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

Смотрите видео: The Wolf Of Wall Street (November 2019).

Loading...